Tenho um Imóvel e Não Consigo Regularizar: O Que Posso Fazer?

O que é um imóvel irregular? Um imóvel é considerado irregular quando:

· Não possui escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

· Está em nome de terceiros (ex-dono, loteador, herdeiros etc.);

· Foi adquirido por contrato particular sem registro;

· Está em área sem desmembramento ou sem matrícula individualizada;

· Está com pendências fiscais ou urbanísticas (ex: construção sem alvará ou habite-se).

Riscos de ter um imóvel irregular

· Não pode vender legalmente (sem escritura);

· Não pode financiar, doar ou herdar com segurança;

· Perde valor de mercado (imóveis irregulares valem até 30% menos);

· Fica sujeito a disputas judiciais e fraudes;

· Dificuldade para obter energia, água, ligação de serviços públicos.

Quais as principais soluções para regularizar?

1. Adjudicação Compulsória Extrajudicial é indicada quando:

 
· O comprador já pagou integralmente o imóvel;

· A outra parte se recusa a assinar a escritura ou está em local incerto;

· Existe um contrato (mesmo particular) e prova do pagamento.

Essa via é feita diretamente no cartório, sem processo judicial, com acompanhamento de advogado.

2. Usucapião Extrajudicial serve para imóveis ocupados há anos sem oposição, desde que:

 
· O ocupante esteja na posse mansa e pacífica;

· Não haja contrato formal registrado;

· Preencha os requisitos legais de tempo e finalidade (residencial, familiar etc.).

 
Também pode ser feita em cartório, com planta, documentos, e assistência de um advogado.

3. Inventário e partilha é utilizado quando o imóvel foi herdado, sendo preciso abrir o inventário — judicial ou extrajudicial, desde que todos sejam maiores e concordes.

Só após a partilha é possível regularizar o imóvel em nome do herdeiro.

4. Retificação de registro corrige erros no registro de imóvel, como metragens incorretas, nomes errados, limites com terrenos vizinhos, etc.

Pode ser administrativa (cartório) ou judicial, conforme o caso.

Documentos essenciais

Para iniciar a regularização, é comum precisar de:

· Contrato de compra e venda ou recibo de pagamento;

· Documentos pessoais;

· Certidões negativas (fiscais, cíveis);

· Planta do imóvel (com ART ou RRT);

· Matrícula atualizada;

· Declarações de confrontantes (em alguns casos).